Перепланировка квартиры: что можно, а что запрещено по закону

Что такое перепланировка?

Юридически перепланировка квартиры — это изменение ее конфигурации, требующее внесения поправок в технический паспорт БТИ. Сюда относится перенос или демонтаж перегородок, объединение санузла, устройство проемов в несущих стенах и даже расширение дверного проема, если он находится в несущей конструкции.

Обязательный первый шаг – проект

Любая легальная перепланировка начинается с разработки проекта. Его создает специализированная проектная организация, имеющая допуск СРО. Проект учитывает все технические нормы и подтверждает, что ваши планы не нанесут ущерб дому. Не пытайтесь делать работы «на глаз» — это главная причина отказов в узаконивании.

Что можно делать без проблем (с согласованием)

К разрешенным, но требующим согласования ремонта изменениям относятся:

• Демонтаж старых и возведение новых ненесущих перегородок.
• Объединение комнат (например, для создания гостиной-столовой).
• Перенос сантехнических приборов (раковины, унитаза, ванны) в пределах санузла при условии сохранения гидроизоляции.
• Устройство арок в ненесущих стенах.

Категорически запрещено

Существует список того, что нельзя сносить в квартире ни при каких обстоятельствах:

• Несущие стены и колонны. Их демонтаж или неграмотная разборка проема угрожают целостности всего здания.
• Вентиляционные коробы и шахты.
• Силовые электрические щиты и стояки газоснабжения.
• Полы и конструкции, отделяющие балкон или лоджию от основной комнаты (так называемый «оконный блок»).

Самые спорные моменты

К спорным, но часто одобряемым при соблюдении строгих норм изменениям относится объединение комнаты с кухней (при условии, что кухня не газифицирована) и объединение санузла. Последнее возможно, но требует сложных согласований с СЭС и усложнения системы вентиляции.

Объединение санузла: нюансы

Само по себе объединение ванной и туалета не запрещено. Однако это затрагивает общедомовые коммуникации. Проект должен предусматривать устройство дополнительной принудительной вентиляции, чтобы не нарушать воздухообмен в стояке, что является ключевым моментом для получения разрешения.

Как узаконить перегородки и проемы?

Если вы планируете возвести новые стены или сделать проем, это обязательно отражается в проекте. Проем в несущей стене требует усиления металлоконструкциями, расчет которых выполняет проектировщик. После завершения работ акт о соответствии проекта должен подписать авторский надзор.

Легализация уже сделанной перепланировки

Если ремонт уже сделан без разрешения, его все равно можно узаконить. Порядок действий тот же: заказ проекта, но уже на готовый объект, и прохождение всех инстанций. Однако будьте готовы к штрафам и возможному требованию вернуть все в исходное состояние для осмотра коммуникаций.

Куда обращаться для согласования?

Основной орган, выдающий разрешение и окончательно принимающий работу — это Жилищная инспекция вашего района или города. Однако пакет документов также может потребовать виз из МЧС (проверка пожарных норм), СЭС (санитарные нормы) и управляющей компании.

Последствия незаконной перепланировки

Самоуправство может привести к серьезным проблемам: крупным административным штрафам, судебным искам от УК или соседей, а главное — к невозможности продать, подарить или завещать квартиру до устранения нарушений.

Балконы и лоджии: особая зона

Вынос радиатора отопления на балкон, его остекление и утепление также считаются перепланировкой и требуют отдельного проекта и согласования. Самовольная замена оконного блока на стеклопакет с демонтажом подоконного блока незаконна.

Итог: действуйте по закону

Попытка сэкономить на проекте и согласовании выльется в многократно большие расходы и нервы в будущем. Начинайте любой серьезный ремонт с визита в профильную организацию. Легальная перепланировка квартиры по закону — это не бюрократия, а гарантия безопасности вашей семьи и сохранности ваших инвестиций в недвижимость.